1：羊毛出在羊身上。

很多买家觉得买方经纪的中介费虽然是卖家出的，但是这钱归根到
底是从买家那里来的，所以羊毛出在羊身上，索性不用买方经纪，说不定还能和卖家多砍
点价。事实上，只要卖家的房子是在MLS上的，那么他事先都是和卖方经纪签好和约的，
他要给卖方经纪5%或则6%的中介费。如果你有买方经纪，那么卖方经纪就会把这6%分一半
给你的经纪。如果你没有买方经纪，那么这6%就都归卖方经纪了。所以你无论有没有买方
经纪，和你能砍多少价钱是没有关系的。当然，如果你买的房子是FSBO(for sale by 
owner) ，那么这种情况不在本文讨论范围之内。

2：信息过量，分析麻痹(information overload, analysis paralysis) 。

互联网出现的一个好处是促进了信息的交流，而带来的弊端则是信息的泛滥。买房子也是
这样。房源就不必说了，随便找个房地产经纪网站注册一个ID就可以找到MLS上所有房子
。其它的只要稍微花点时间精力，从目前当地的经济形式，就业状况，到某个学区的好坏
，再到具体一个房子的历史成交价，几乎是应有尽有的。面对众多的信息，买家如果心里
没有一个标准，或者没有一个正确的指导，反而会被过多的信息所误。举个例子，买房子
很重要的一个环节是该出多少价钱。现在的买家都知道有很多房价评估的网站，比如
[1] zillow.com, domania.com, realestate.yahoo.com, etc。有些人还会去找出town的评估
价(assessment value) 来作参考。这些评估往往会有所差别。有些买家头一大索性按
offer=listing price * 95%/97%的公式来开价。那么到底该用哪个来作参考呢？其实以
上这些都不是很准确的。town的评估价是不必说了，有些town可能10年才会来考察一下你
的房子，做个评估，以后每年就按平均涨幅做个调整。事实上，你要不嫌麻烦的话，可以
给town assessment office发封信(tax abatement)，申请把你家的assessment value下
调以少交点税。而网站上的评估只考虑到一些硬性的数据比如说使用面积多大，地多大，
几个房间等等。没有考虑这个房子在卖之前是全新装修过的，还是屋顶就要塌下来的那种
。还有一点，这些网站收集的数据有些不是MLS上，也就是说是没有经纪经手的。这些交
易一来可能不是在最公正的基础上达成的(either seller or buyer is not fully 
informed) ，二来卖家往往会给买家一定的打折。最有参考价值的应该是你的买家经纪从
MLS上给你整理出来的CMA(comparable market analysis) 。这份报告不仅有类似房子的
成交价，而且你还可以查到这个房子在市场上呆了多久出售，有没有降过价，房子的状况
大体是个什么样子：是全新的，还是屋顶漏水的。等等。所以买家在给offer别忙着自己
四处去找comparables，打个电话叫你的经纪给你一份CMA才是最有参考价值的。

3：买房全程DIY。

有了1的心态，有了2的信息，很多买家开始信心满满的走向买房DIY的道路。事实上房地
产也是一个很容易入门的职业，上几门课，参加个考试就可以拿到license做经纪了。北
美这么多高智商的留学生们一定不会觉得自己的分析判断能力会输于一个房屋经纪。那么
为什么还要找个经纪来碍手碍脚呢？因为一个经纪比你有更多的经验，更准确的内部消息
(inside information) ，以及更宽的业界关系网。我来比较一下买房过程有经纪和没有
经纪的差别：

找房子：虽然你可以在MLS上找到所有的房源，但是一个经纪可以更精确的找到你中意的
房子。比如说我想找个离公司近一点的，价钱比较划算一点的房子。我不介意房子买来以
后要作一些装修。因为一来我可以把房子改造得更符合我的意愿，二来这样的房子买家比
较少，有更多的还价空间。那么一个经纪可以根据我的这个标准在MLS里查邮编23456，方
圆20迈以内，文字说明里带有”as is”, tlc (tender loving care) 之类，价钱在某某
到某某之间的房子，并定期把最近上市的房子电邮给我。这种搜索在别的网站上是无法实
现的。别忘了，一个经纪一个月要交几十块的MLS费用，如果他的使用功能和你的使用功
能是一样的话，他也不会去费这个钱了。

看房子：一个有经验的房屋经纪虽然不是房屋检验师，但是他可能会帮你指出一个房子某
些比较明显但你又没有觉察到的缺陷。这比你花了几百块钱请了个验屋师折腾了半天才知
道不是更好么？

报出价：前边说了，房价评估最有参考价值的是从MLS上下载的CMA。

下单：你可以向卖家经纪要一份offer letter/contract to purchase agreement，也可
以问他怎么填。但是你为什么不找个代表你利益的买家经纪告诉你怎么填才最合适，对你
最有利呢？

成交：下单之后，你有很多事要做。你要做房屋检验，要找律师看P&S，要搞好贷款。而
且每件事都有个deadline明明白白的写在你和卖家的和约里。如果你是上班一族的话，可
能会觉得穷于应付。一个买家经纪，就象你的project manager一样，会帮你协调一下各
方面的进展，确保每件事都在deadline之前完成。

其它：买房过程中，你要和律师，验屋师，贷款中介等打交道。你当然可以自己去找，也
可以去问朋友。但是一个房屋经纪每作一笔交易就要和这些人打一次交道，他认识的人是
不是会比你多呢？你何不妨问他一下：你认识一个好的/价钱合理/利率比较低的律师/验
屋师/贷款中介吗？

再者，前边也说了，买家经纪的费用不是从你的腰包里掏的，而是从卖价经纪的腰包里掏
的。买房DIY虽然是件很有成就感的事，却是件很不值得的事。

Source From: [2] pyl